Wenn man als Eigentümer nicht mehr weiter weiß: Die Notverwaltung

Wohnungseigentümer in einer verstrittenen Eigentümergemeinschaft benötigen sie vielleicht – Eigentümer von ganzen Miethäusern haben keine Vorstellung, um was es sich handeln könnte: Die Notverwaltung ist der letzte Ausweg, um eine WEG-Verwaltung einzuführen oder / und eine WEG nicht völlig verwaltungsfrei zu lassen.

Eigentümer in einer WEG sollten sich im besten Fall als ein Team verstehen, dessen Ziel die Erhaltung, Modernisierung, Finanzierung, Verwaltung usw. des Gemeinschaftseigentums ist. Doch alle Menschen sind verschieden, jeder hat seine eigenen Vorstellungen, was dringend zu erhalten ist, an welcher Stelle man energetische Modernisierungen vornehmen sollte – oder auch nicht – wieviel finanziellen Spielraum eine WEG benötigt und was unter einer guten Verwaltung zu verstehen ist. 

An all diesen Punkten kann es zu Reibungen kommen. Aber auch die Verwalterbestellung ist ein Reizthema, das oft in der Bestellung einer Notverwaltung durch den Richter seinen Abschluss findet. So gibt es besonders in kleinen WEGs den Fall, dass die einen Eigentümer einen Verwalter bestellen möchten, die anderen wollen die Verwaltung lieber selbst erledigen, um Geld zu sparen. 

In größeren WEGs kann es vorkommen, dass dem bisherigen Verwalter nicht mehr vertraut wird, weil er vielleicht die Erledigung notwendiger Aufgaben verweigert, oder er kann die Aufgaben aufgrund Krankheit nicht mehr leisten. In einigen Fällen gibt der Verwalter auch mit sofortiger Wirkung seine Bestellung auf oder die Bestellung läuft aus. 

Man kann an diesen Beispielen erkennen, wie eine WEG handlungsunfähig wird und die alltäglichsten Erledigungen innerhalb einer Wohngemeinschaft zu einem unüberwindbaren Hindernis werden: Kein einzelner Eigentümer hat Zugriff auf die WEG-Konten, Rechnungen bleiben liegen, niemand überwacht die Leistungserfüllung der Handwerker, keiner der Eigentümer ist Vertragspartner der Abrechnungs-Dienstleister. Diese Liste an liegengebliebenen Leistungen könnte beliebig weitergeführt werden…. Doch es gibt die Lösung der Notverwaltung. 

Eine Notverwaltung wird vom Gericht beschlossen, wenn ein Eigentümer diesen Beschluss gerichtlich beantragt und ein „dringender Fall“ vorliegt. Ein Fall gilt dann als dringend, wenn die WEG nicht willens oder in der Lage ist selbst Abhilfe bei einer verwalterlosen WEG zu schaffen oder wenn der WEG, dem Gebäude oder einem Dritten aufgrund der Verwalterlosigkeit ein nicht unerheblicher Schaden droht, der nicht anders als durch Bestellung einer Notverwaltung abgewendet werden kann.  – Sie sehen, hier sind einige Punkte unkonkret gehalten, um sich alle Möglichkeiten für den Bedarf einer Notverwaltung offen halten zu können, denn niemand kann heute abschließend alle Fälle eines „unerheblichen Schadens“ definieren.

Deshalb raten wir allen Eigentümern und WEGs, die die Gefahr eines „unerheblichen Schadens“ aufgrund der Verwalterlosigkeit ihrer WEG sehen, einen Rechtsanwalt einzuschalten und die jeweiligen Fälle auf ihre Dringlichkeit einer Notverwalter-Bestellung anwaltlich überprüfen zu lassen, bevor ein Bestellungsbeschluss vor Gericht beantragt wird. Wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt / eine Fachanwältin für WEG- und Mietrecht, denn er oder sie kennt die Fallstricke des Rechtsgebiets. Der Fachanwalt / Die Fachanwältin ist in der Lage, erstens Ihr Anliegen und seine Erfolgswahrscheinlichkeit vor Gericht einzuschätzen und zweitens Sie sicher durch einen langwierigen und oft aufreibenden Gerichtsprozess zu begleiten. 

PS: Bitte verwechseln Sie den Notverwalter nicht mit einem Zwangsverwalter. Der Zwangsverwalter wird zwar auch vom Gericht bestellt, aber mit dem Ziel, dass z.B. bei einem hausgeld-säumigen Wohnungseigentümer die Zahlung des Hausgeldes an die WEG sichergestellt wird. Der Zwangsverwalter beschlagnahmt das Wohneigentum und kann die Mieten aus dem Wohneigentum nutzen, um die offenen Forderungen gegenüber der WEG zu begleichen. Die Zwangsverwaltung wird im Grundbuch eingetragen und endet mit der Befriedigung der offenen Forderungen.