Neulich sitze ich neben einem netten jungen Unternehmer, er ist ungefähr 33 Jahre alt. Wir kommen ins Gespräch, er stellt sich und sein Unternehmen vor und ich stelle mich und unsere Immobilienverwaltung vor. „Immobilienverwaltungen kennt man ja“, meint er und fragt nach unserem Alleinstellungsmerkmal. Ich antworte, dass wir gerne auch kleinere Objekte mit wenigen Einheiten übernehmen – wie zum Beispiel die Wohnungseigentumsverwaltung von Reihenhaus- oder Doppelhausanlagen.
Der Mann ist grundsätzlich ein eloquenter Geschäftsmann, doch nun entgleiten ihm für einen Sekundenbruchteil die Gesichtszüge. Er stellt sich die Frage, warum Reihenhäuser oder eine Doppelhausanlage wie Wohnungseigentum verwaltet werden sollten.
Die Antwort ist einfach: Der Bau von Wohnungseigentum, sprich Eigentumswohnungen, ist um einiges günstiger als der Bau von mehreren nebeneinanderstehenden Wohnhäusern. Der Bauherr spart Geld, zum Beispiel bei Brand- oder Schallschutz, denn zwischen den einzelnen Einheiten eines Objekts gelten laxere Vorschriften, als zwischen zwei eigenständigen Objekten. Das ist auch grundsätzlich verständlich, da der Bau eines Mehrfamilienhauses ansonsten wirtschaftlich sinnlos wäre.
Das Resultat dieser Vorschriften ist jedoch, dass seit einigen Jahren der Trend zum Bau von Wohnungseigentum zunimmt, das äußerlich zwar wie ein Reihenhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein freistehendes Haus aussieht, durch die notarielle Teilungserklärung jedoch zu Wohnungseigentum wurde. Grundsätzlich ist eine Eigentumswohnung mit einem eigenen Eingang, einem kleinen Gartenanteil und mehreren Etagen etwas Wundervolles – schade ist es nur, wenn dem neuen Eigentümer die Folgen dieses Eigentumserwerbs nicht rechtzeitig bewusst waren. Er hat nämlich lediglich das Alleineigentum an seinem Sondereigentum erworben. Über das Gemeinschaftseigentum kann er nur per Eigentümerversammlung gemeinsam mit den anderen Miteigentümern entscheiden, er hat Hausgeld zu zahlen und die Verwaltung ist gesetzlich vorgeschrieben. Kurzum: Er ist in vielen Fragen nicht frei, sondern der Eigentümermehrheit unterworfen – genauso wie der Eigentümer einer Eigentumswohnung.
Es kommt, wie erwartet: Der junge Mann hatte soeben eine Doppelhaushälfte erworben und tatsächlich eine Einladung zur konstituierenden Eigentümerversammlung erhalten, ohne sich der rechtlichen Konsequenzen bewusst zu sein. „Meine Eltern haben auch ein Reihenendhaus und dürfen lediglich mit der Zustimmung ihrer Nachbarn eine neue Haustüre einbauen. Ist das bei mir jetzt auch so?“, fragt er. – Diese Frage kann ich ihm nicht beantworten, denn was ihm gestattet ist und was nicht, das erfährt man erst mit einem Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Sicher ist jedoch, dass er eine der größten Investitionen seines Lebens getätigt hatte, ohne zu wissen, was er gekauft hat.
Anwälte, Notare und Bauträger bestätigen uns, dass die Freude über den Kauf der eigenen Immobilie oft den Blick auf die Konsequenzen vernebelt. Das böse Erwachen kommt, wenn man angewiesen ist, Hausgeld vom netten Nachbarn und seiner Familie einzuziehen, oder die nette Dame von nebenan daran erinnern muss, dass sie ihren Wagen nicht quer vor ihrer Haustür parken darf. Das sind Aufgaben, die man besser einem neutralen Verwalter überlässt, wenn man den nachbarschaftlichen Frieden erhalten möchte. Allerdings müssen die Kosten für den Verwalter und das Hausgeld auch schon beim Kauf des Wohneigentums einkalkuliert werden, sonst droht die nächste böse Überraschung.