Der Energieausweis und seine Tücken

Wohnungs- und Hauseigentümer wissen Bescheid: Wer verkauft oder vermietet muss einen Energieausweis vorlegen. In Deutschland ist ein Energieausweis bei Neuvermietung oder Verkauf einer Immobilie Pflicht. Wer nicht unverzüglich einen Ausweis vorlegen kann, obwohl der Wohnungsinteressent dies anfordert, kann mit einem Bußgeld bis zu 15.000,- € belangt werden. Die Normen hierzu findet man in der EnEv, der Energieeinsparverordnung von 2014.

Der Eigentümer und Vermieter hat die Wahl zwischen zwei verschiedenen Ausweisen: dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis. Beide Ausweise bergen Vor- und Nachteile für den zukünftigen Bewohner und den Verkäufer oder Vermieter. 

Im Bedarfsausweis wird der Energiebedarf ermittelt, hierzu sind umfangreiche, objektspezifische Angaben und Berechnungen notwendig. Ein Sachverständiger macht einen vor Ort-Termin aus und ermittelt den theoretischen Energiebedarf des speziellen Objekts, ohne dass das tatsächliche Bewohnerverhalten berücksichtigt wird. Außerdem werden im Rahmen der Erstellung des Bedarfsausweises noch Vorschläge für Modernisierungsmaßnahmen gemacht. Der Mieter oder Käufer kann sich somit ein klares Bild machen, was möglich ist. Er muss sich nicht auf subjektive und verallgemeinerte Angaben verlassen. – Nachteilig – wenn auch verständlich – ist der Preis: Ein Bedarfsausweis kann ohne Weiteres mehr als € 500,- kosten, da sich Spezialisten sehr detailliert und genau mit dem einen Gebäude auseinandersetzen. – Doch es ist, wie es ist: Mittlerweile weiß man, dass die unterschiedlichen Ansätze der verschiedenen Sachverständigen zu gänzlich unterschiedlichen Beurteilungen z.B. des Modernisierungserfordernisses eines Gebäudes führen. Wer Modernisierungen plant, sollte neben der rein theoretischen Bedarfsermittlung auch den tatsächlichen Verbrauch heranziehen.

Der Verbrauchausweis ist ungleich günstiger. Er kann von den verschiedensten Handwerkern oder Dienstleistern erstellt werden und kostet ab € 30,- aufwärts. Allerdings weist dieser Ausweis nur den Energieverbrauchskennwert aus, indem die Energieeffizienz in Kilowattstunden pro qm und Jahr ermittelt wird (kWh/m²a). Im Verbrauchs-Energieausweis steht nichts anderes, als wieviel Energie für die Heizung und die Warmwasserbereitung benötigt wird. Allerdings beziehen sich die Angaben im Energieausweis nie auf einzelne Wohnungen, sondern immer auf das gesamte Gebäude. So erhält der Mieter oder Käufer keinen Einblick in den Verbrauch des bisherigen Bewohners, was aus datenschutzrechtlichen Gründen sicher wünschenswert ist. Allerdings kann der Miet- oder Kaufinteressent aus diesen Angaben keine wirklich validen Schlüsse ziehen: Das Nutzerverhalten ist viel zu individuell. – Der Verbrauchsausweis ist ein gutes Mittel, allerdings auch nicht immer die zulässige Lösung. Folgende Auflagen müssen dafür erfüllt sein: Es müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden – oder ein Bauantrag liegt vor, der nach dem 1. November 1977 gestellt wurde – oder das Gebäude wurde nach der Ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder nachgerüstet.

Und wir wissen mittlerweile, es gibt keine Regelung ohne Ausnahme: Für denkmalgeschützte Gebäude benötigt man keinen Energieausweis.