Ob Mieter, Vermieter oder Mietverwalter, jeder weiß, dass der Mieter meistens zu Beginn eines Mietverhältnisses unabhängig von der monatlichen Miete, einen Geldbetrag – höchstens drei Nettomonatsmieten – an den Vermieter zu zahlen hat, den dieser getrennt von seinem sonstigen Vermögen mindestens bis zum Auszug des Mieters aufzubewahren hat. Dieser Betrag wird allgemein als Mietkaution bezeichnet und das ist das erste Missverständnis:
Erstes Missverständnis: Der geleistete Betrag ist eine Kaution
Doch genau an diesem Punkt - und eigentlich schon etwas früher – endet das gemeinsame Verständnis über den zu leistenden Betrag. Und das ist nicht verwunderlich, denn selbst Wikipedia ist überfragt und verweist richtigerweise, wenn man nach der Erklärung für Mietkaution sucht, auf den Wikipedia-Beitrag zur Mietsicherheit.
Warum ist dieser Verweis richtig? Naja, das Gesetz und somit auch die Mietverträge, aus denen sich die Mieterpflicht zur Zahlung des einmaligen Vertrages ergibt, kennen keine Kaution, das Wort Kaution ist Umgangssprache und deshalb sind Sinn und Zweck ungeregelt. Und dieser ungeregelte Zustand wiederum sorgt für Missverständnisse zwischen den am Mietverhältnis Beteiligten.
Um das erste Missverständnis aus dem Weg zu räumen, schreiben wir ab jetzt von Mietsicherheit, wenn Sie und wir Kaution meinen. Die Mietsicherheit ist nämlich so ausführlich geregelt, dass es keine größeren Missverständnisse mehr geben sollte, wenn man die Regelungen kennt. Die Betonung liegt auf „sollte“.
Was ist denn eine Mietsicherheit? Wikipedia erklärt dazu:
In Deutschland ist die Mietsicherheit (umgangssprachlich Mietkaution) die Leistung eines Geldbetrages durch den Mieter an seinen Vermieter zur Sicherung der aus dem Mietverhältnis herrührenden Forderungen des Vermieters (Miete, Nebenkosten und Reparaturleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses, Nutzungsentschädigung, Schadensersatz, Prozesskostenerstattungsansprüche).
Zweites Missverständnis: Eine Mietsicherheit muss jeder Mieter zahlen
Das Gesetz, konkret § 551 Absatz 1, 1. Halbsatz BGB meint: Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so …..
§ 551 Absatz 1 1. Halbsatz BGB kennt also die Möglichkeiten, dass ein Mieter Sicherheit zu leisten hat – oder auch nicht. Ob der Mieter also eine Sicherheit zu leisten hat – also zur Kautionszahlung verpflichtet ist – muss somit irgendwo geregelt sein und zwar am besten schriftlich im Mietvertrag. Wenn dort nichts zur Mietsicherheit steht, bzw. irgendwie anders nachweisbar vereinbart wurde, dann besteht auch keine Pflicht zur Zahlung der Mietsicherheit.
Drittes Missverständnis: Mietsicherheiten in Form von Bankbürgschaften sind besonders hipp
Eine Mietsicherheit ist also gegeben, wenn der Mieter dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag zur Absicherung seiner Pflichten leistet, eine Geldsumme.
Und hier beginnt das nächste Missverständnis, denn viele Mieter wünschen sich, dass die Sicherheit auch als Bankbürgschaft oder im Rahmen einer sogenannten Kautionsversicherung geleistet werden kann und die Vermieter stimmen gerne zu. Diese Zustimmung kann man nachvollziehen, denn die altbekannten Sparbücher – auf denen man in den 90er Jahren gerne die Sicherheitsleistung parkte – sind Geschichte und die vom Gesetzgeber gewünschten Treuhandkonten fallen auch nicht unbedingt ins Produkt-Portfolio der ortsansässigen Sparkassen und Volksbanken.
Allerdings beginnt das Problem, wenn man bedenkt, was für einen Huddel es für einen Vermieter bedeuten kann, wenn er während des laufenden Mietverhältnisses versucht, aus einem Kautionsversicherungsvertrag zwischen einer Versicherung und seinem Mieter, die ausstehenden und fälligen Mietzahlungen zu begleichen.
Wir raten dazu, dass der Vermieter bei einer Bank spezielle Kautionskonten anlegt. Diese bieten nicht alle Banken an und sie sind auch nicht kostenfrei, aber die einfachste Lösung, damit der geleistete Geldbetrag seinen Zweck erfüllen kann: Er dient der Absicherung von Vermieter-Ansprüchen gegen den Mieter. – By the way: Die meisten Verwalter haben bei den Banken mit denen sie kooperieren Kautionskonten.
Viertes Missverständnis: Die Mietsicherheit ist DAS Druckmittel gegen den Mieter
Eine Mietsicherheit dient dem Vermieter zur Absicherung seiner Ansprüche gegen den Mieter aus dem jeweiligen Mietverhältnis.
Das heißt, der Vermieter kann den geleisteten Mietsicherheitsbetrag nutzen, wenn er einen Geldanspruch gegen den Mieter hat, weil der z.B. seine Miete nicht zahlt, die Wohnung nach Auszug im reparaturbedürftigen Zustand übergibt, weil er Schadensersatzansprüche hat usw. Wichtig ist: Die Mietsicherheit darf vom Vermieter nur und ausschließlich zur Absicherung von Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis verwendet werden. So darf die Mietsicherheit aus einem Wohnraummietvertrag z.B. nicht eingesetzt werden, um die ausbleibende Miete aus dem Tiefgaragenstellplatz-Mietvertrag auszugleichen.
Fünftes Missverständnis: Mietsicherheiten werden bei Auszug ausgezahlt
Die Mietsicherheit dient auch der Absicherung der Pflichten aus dem Mietverhältnis, die ggf. erst nach dem Ende des Mietverhältnisses beziffert werden können oder deren Verletzung erst nach Wohnungsübergabe erkannt werden.
Klassische Beispiele sind mögliche Nachzahlungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus bei Auszug noch nicht erstellten Jahresabrechnungen. In diesen Fällen kann man einen angemessenen Prozentsatz der Sicherheitsleistung bis zur Erstellung der Jahresabrechnung einbehalten und ggf. verrechnen.
Ein anderer Klassiker ist die zerbrochene Gefrierschrankschublade, die der Vermieter erst bemerkt, wenn er nach Auszug des Mieters den Gefrierschrank abtaut. Deren Ersatz sollte man als Schadensersatzposten bei der „Kautionsabrechnung“ berücksichtigen und abziehen.
Es bietet sich also an, dass der Vermieter vor Auszahlung der Kaution prüft, ob und ggf. welche Ansprüche er gegen den ausgezogenen Mieter haben könnte. Sollte er welche haben, so informiert er den Mieter möglichst zeitnah darüber und zahlt nur den Mietsicherheitsbetrag aus, der nach Abzug aller geltend gemachten Ansprüche übriggeblieben ist.
Bitte vergessen Sie nicht, dem Mieter eine Kautionsabrechnung zu erstellen, aus der sich schlüssig und nachweisbar ergibt, warum Sie die Kaution gekürzt haben. Es lohnt sich z.B., die Rechnung für die notwendig gewordenen Anstreicherarbeiten beizulegen und zu berücksichtigen oder eine Mietminderung des Nachmieters wegen Schäden an der Wohnung von der Mietsicherheit abzuziehen.
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