Der Hilferuf des vermietenden Eigentümers bei Untervermietung

Wie Sie, liebe Leser, wissen, sind wir im Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. organisiert. Nun erhalten wir auch regelmäßig die Mitgliederbroschüre des Verbands mit vielen – zumindest für uns – spannenden Themen, Tipps und Vorschlägen. Wir konnten schon mehrmals profitieren. 

Die aktuelle Ausgabe beginnt einen Beitrag mit dem Titel „Verwalterstrategie“ mit folgenden Worten: „Der Fall mag noch exotisch klingen, doch ….“ In dem Beitrag geht es um das Thema Untervermietung in den begehrten Großraum- und Ballungsraumlagen. Und dieses Thema ist für uns überhaupt nicht exotisch – das kommt bei uns wirklich andauernd vor. Und es ist ein sehr lästiges Thema, denn es bedeutet sehr viel Arbeit, Erklärungsbedarf und oft eine große Enttäuschung für die vermietenden Eigentümer. Deshalb lautet unser Vorschlag an die vermietenden Eigentümer, die es oft nur ihren Hauptmietern recht machen möchten: Genehmigen Sie die Untervermietung nur, wenn Sie es nicht vermeiden können und legen Sie fest, dass die Untermiete nicht höher sein darf als die Hauptmiete. 

Zur Erläuterung meiner Meinung zähle ich einige Beispiel-Fälle und Fragestellungen auf, die uns bei dem Thema „Untervermietung“ untergekommen sind:

  1. Eine gemeinnützige Einrichtung, die sich um geistig behinderte Menschen kümmert, hat eine Wohnung gemietet und diese mit Zustimmung des Eigentümers an zwei geistig behinderte Menschen als WG untervermietet. Beide Untermieter haben unterschiedliche Betreuer. Einer der betreuten Menschen möchte in eine eigene Wohnung in demselben Haus ziehen. Die Frage war: Wer kündigt wem zu welchem Zeitpunkt und mit wem wird welcher neue (Unter-)Mietvertrag geschlossen?

  2. Die Hauptmieterin einer 3er-WG möchte ausziehen. Was geschieht nun mit den Untermietern? 

  3. Eine GmbH mietet für einen bestimmten Mitarbeiter eine Wohnung. Der Name des Mitarbeiters wird im Mietvertrag namentlich erwähnt. Der Mitarbeiter zieht ohne Kenntnis der Vermieterin aus und anstelle dessen vermietet die GmbH die drei einzelnen Zimmer der Wohnung getrennt und befristet an drei Untermieter weiter. Der so erzielte „Untermietpreis“ liegt weit über dem Hauptmietzins. Die Vermieterin erfährt davon durch Zufall. Wie kann die Vermieterin die Räumung der Wohnung durch die Untermieter – mit denen sie keinen Mietvertrag hat – verlangen?

  4. Der Gewerbemieter einer Bar hat als Privatmann – nicht als Betreiber der Bar - eine über der Bar liegende Wohnung für seine Angestellten gemietet, damit diese nach der Spätschicht schnell schlafen gehen können. Er erhält von den Angestellten einen höheren Mietzins als den, den er an die Vermieterin als Hauptmiete zahlen muss. Handelt es sich bei der Vermietung der Wohnung an den Barbetreiber um einen Gewerbemietvertrag, da er Einkünfte aus der Untervermietung generiert?

  5. Eine Mieterin mietet seit Jahren eine 3-Zimmer-Wohnung. Sie wird nun beruflich für einige Monate versetzt, möchte aber ihre bisherige Wohnung nicht verlieren. Sie vermietet sie – in Abstimmung mit der Vermieterin – an zwei Damen unter, deren Untermieten natürlich auch den Hauptmietzins übersteigen. Wird nun aus dem Wohnraummietvertrag mit der Hauptmieterin automatisch ein Gewerberaummietvertrag, da die Hauptmieterin auch Einkünfte aus der Untervermietung generiert? Und wenn ja, gilt so ein Vertragszweckwechsel dann nur bis zu ihrer Rückkehr? 

  6. Die Unter-Untervermietung möchte ich nur kurz streifen. Das klingt konstruiert, kommt aber in Unistädten mit vielen WGs recht oft vor, z.B. wenn ein zur Untermiete in einer WG lebender Student für einige Monate zum Auslandssemester auszieht und sein Zimmer für diese Zeitspanne an einen Unter-Untermieter vermietet. Die Fragestellungen für den Vermieter sind in diesen Fällen sehr komplex, so dass wir in dann meist ganz fest die Augen zukneifen und hoffen, dass es keine Probleme gibt und die Monate schnell vorbei sind.

  7. Und last but not least müssen natürlich noch all die nicht vom Eigentümer genehmigten Untervermietungen erwähnt werden. Das kann ein lukratives Geschäft für den Hauptmieter sein, ist aber unschön für den Untermieter. Er kann seinen Wohnsitz nicht rechtmäßig anmelden, da er vom Vermieter keine Wohnungsgeberbestätigung erhält und er trägt das Risiko, dass der Vermieter dem Hauptmieter fristlos und außerordentlich kündigt. Dann sitzt der Untermieter ganz schnell auf der Straße oder sieht sich alternativ einem Herausgabe- und Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen ihn ausgesetzt. 

Sie sehen, die Probleme sind vielschichtig und es liegt uns fern, allen Hauptmietern, die untervermieten möchten, böse Absicht zu unterstellen. Trotzdem möchten wir eigentlich nur noch unter folgenden Bedingungen einer Untervermietung zustimmen: 

  1. Ein Mieter zieht vorübergehend aus und vermietet die Wohnung an einen, dem Vermieter bekannten Untervermieter zu genau demselben Mietzins, wie er selbst ihn zahlt. Dies weist er durch Vorlage des unterzeichneten Untermietvertrages nach und einer Kopie des Ausweises des Untervermieters nach. 

  2. Oder ein Mieter einer großen Wohnung nimmt weitere Untermieter in seine Wohnung auf. Auch hierzu bedarf es der Zustimmung des Vermieters, der bitte die Identität der Untermieter durch Personalausweis-Vorlage prüft. Und der Hauptmieter belegt mit seinen Untermietverträgen, dass die gezahlten Untermieten die Hauptmiete nicht übersteigen. Es bedarf einer anteiligen Regelung. 

Um es klar zu sagen: Unsere Meinung ist, dass diejenigen, die auf einem heiß gelaufenen Mietmarkt die Preise durch überteuerte Untervermietung anfeuern möchten, dies gerne tun können. Aber bitte nicht, indem sie fremdes Wohneigentum dafür nutzen. Für die Vermietung einer eigenen Wohnung hat der Gesetzgeber bewusst eine Mietpreisbremse eingesetzt. Das Aushebeln dieser Mietpreisbremse auf dem Rücken der Vermieter und Mietsuchenden erscheint uns unseriös und stellt zumindest auch den Vermieter vor mehr Fragen als Antworten. Unsere Bitte an die gutwillig untervermietenden Hauptmieter ist deshalb: Prüfen Sie, ob Sie mit der Untervermietung selbst Einkünfte generieren oder nicht und ob Sie das wirklich richtig finden.